Записаться на консультацию можно по тел. 8 (4912) 92-24-24.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН № 214-ФЗ И ГАРАНТИИ ПРАВ УЧАСТНИКОВ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА.

Долевое строительство многоквартирных домов при отсутствии единой законодательной базы привело к возникновению ряда проблем в практике реализации соответствующих законов и нередко приводило к ущемлению прав участников долевого строительства. С целью приведения законодательства к «единому знаменателю» и упорядочения договорных отношений, а также предоставления вкладчикам больших гарантий их прав, 22 декабря 2004 г. был принят Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Законом отношения долевого участия в строительстве были урегулированы более подробным образом, вкладчикам были предоставлены дополнительные гарантии их прав, было введено правило о государственной регистрации договора и уступки прав по договору, подробно проработан механизм обеспечения исполнения сторонами обязательств по договору, отношения юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, связанные со строительством капитальных объектов, не основанные на договоре долевого участия, (при заключении инвестиционного договора) были выделены в отдельную группу, не подпадающую по действие ФЗ № 214. Закон вступил в силу с 01 апреля 2005 г.

ДОГОВОР ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ и ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ДОГОВОР.

Федеральным законом № 214-ФЗ было введено понятие договора долевого участия в строительстве, при этом, как упоминалось, отношения по долевому участию в строительстве были отделены от отношений юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, связанные со строительством капитальных объектов, основанные на заключении договора инвестирования (инвестиционного договора). При этом законодательство об инвестиционной деятельности, в частности, ФЗ «Об инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений», не содержит таких гарантий прав участников строительства, как ФЗ № 214. Основные отличия договора инвестирования от договора долевого участия в строительстве заключаются в том, что субъектный состав договора инвестирования строительства ограничен, т.к. этот договор носит, по преимуществу, предпринимательский характер – он распространяется на отношения юридических лиц и индивидуальных предпринимателей. Тем не менее, в ряде случаев договор может и не иметь предпринимательского характера, если, скажем, один из инвесторов является некоммерческой организацией, осуществляющей инвестирование строительства объекта для целей, не связанных с коммерческой деятельностью. При этом в силу положений ст.1 № 214-ФЗ участие физического лица-гражданина в указанном договоре невозможно, т.е. по существу, законодательно исключено. Как представляется, законодательством для инвесторов - физических лиц, не являющихся индивидуальными предпринимателями, установлен особый режим долевого участия в строительстве с существенными гарантиями их прав, предусмотренными Законом № 214-ФЗ.

ГАРАНТИИ ПРАВ ВКЛАДЧИКОВ, НА «ПРЕДВАРИТЕЛЬНОМ» ЭТАПЕ ДО ПРИВЛЕЧЕНИЯ ДЕНЕЖНЫХ СРЕДСТВ.

Обеспечение прав вкладчиков существует уже на «предварительном» этапе, до привлечения Застройщиком денежных средств в строительство. Застройщик в соответствии с Законом не вправе привлекать в строительство денежные средства без:

- получения разрешения на строительство;

- опубликования, размещения или представления проектной декларации;

- государственной регистрации права собственности на земельный участок или права аренды земельного участка.

В случае несоблюдения этого правила все привлеченные Застройщиком денежные средства граждан - физических лиц могут быть по их требованию возвращены обратно. На основании п.3 ст.3 Закона могут быть начислены проценты на сумму этих средств по ст. 395 ГК РФ в двойном размере.

Проектная декларация, публикуемая застройщиком на «предварительном» этапе, до привлечения средств участников строительства должна включать в себя: а) информацию о застройщике; б) информацию о проекте строительства. Проектная декларация публикуется в средствах массовой информации и (или) телекоммуникационных сетях общего пользования (Интернет) не позднее 14 дней до дня заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства и должна быть представлена в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним; контролирующий орган. При этом застройщик вправе не публиковать проектную декларацию, если привлечение денежных средств осуществляется без производства и размещения рекламы. В этом случае застройщик обязан представить проектную декларацию любому обратившемуся заинтересованному лицу для ознакомления.

При нарушении застройщиком правил об опубликовании и предоставлении информации участник долевого строительства вправе обратиться в суд (арбитражный суд) с иском о признании заключенного договора недействительным в соответствии со ст.178 ГК РФ, как сделки, совершенной под влиянием заблуждения.

Информация о застройщике, кроме прочих сведений, должна содержать в себе также: информацию о государственной регистрации застройщика; информацию о проектах строительства, в которых принимал участие застройщик в течение трех лет, предшествующих публикации проектной декларации с указанием места нахождения объектов строительства и сроков ввода этих объектов в эксплуатацию в соответствии с проектной документацией; о финансовом результате текущего года, размере кредиторской задолженности на момент опубликования проектной декларации.

Кроме того, застройщик обязан предоставить любому обратившемуся лицу, в частности утвержденные годовые отчеты и бухгалтерские балансы за три предшествующих года осуществления предпринимательской деятельности, аудиторское заключение за последний год осуществления предпринимательской деятельности, разрешение на строительство объекта, технико-экономическое обоснование проекта строительства, документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок.

ГАРАНТИИ ПРАВ ВКЛАДЧИКОВ, СВЯЗАННЫЕ С СОДЕРЖАНИЕМ ДОГОВОРА ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ.

Застройщик вправе привлекать денежные средства в строительство капитального объекта на основании договора отдельного вида, предусмотренного Законом № 214-ФЗ, - договора участия в долевом строительстве. Положения об этом договоре, о правах и обязанностях сторон по договору, об ответственности сторон за ненадлежащее исполнение своих обязательств по договору содержат весьма существенные гарантии прав участников долевого строительства.

В соответствии со ст. 4 Закона № 214-ФЗ, по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в срок, предусмотренный договором, своими силами или с привлечением третьих лиц построить (создать) многоквартирный дом (иной объект недвижимости). После получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию застройщик обязуется предать соответствующий объект участнику долевого строительства, а участник строительства обязуется уплатить обусловленную цену и принять объект долевого строительства.

Договор долевого участия должен быть заключен в письменной форме и зарегистрирован в Учреждении по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. При несоблюдении правила о государственной регистрации, договор считается незаключенным и не влечет каких-либо юридических последствий для сторон в соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ, п.3 ст.4 ФЗ № 214-ФЗ.

Кроме того, Законом № 214-ФЗ в силу с п.1 ст. 432 ГК РФ по сравнению с общими требованиями ГК значительно расширен перечень существенных условий данного договора. В силу п.1 ст. 432 ГК РФ, существенными являются условия о предмете договора, условия, названные в законе как существенные или необходимые для данного вида договоров, а также условия, относительно которых по заявлению сторон должно быть заключено соглашение. П. 4 ст.4 ФЗ № 214-ФЗ предусматривает для договора участия в долевом строительстве следующие дополнительные существенные условия:

- в договоре должен быть определён подлежащий передаче конкретный объект долевого строительства (квартира, иное помещение) в соответствии с проектной документацией после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта;

- должен быть определен срок, в течение которого застройщик обязуется передать объект участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию;

- должна быть определена цена договора, сроки и порядок её уплаты;

- должен быть определен гарантийный срок на объект долевого строительства.

При отсутствии в договоре хотя бы одного из названных условий, договор долевого участия считается незаключенным и не влечет каких-либо правовых последствий для сторон.

Отдельно урегулирован вопрос о цене договора. Цена договора может быть определена как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство и денежных средств на оплату услуг застройщика. При этом изменение цены договора возможно после его заключения, только если самим договором предусмотрена возможность изменения цены, а также случаи и условия её изменения. Уплата цены договора производится как единовременно, так и в установленный договором период, исчисляемый месяцами, годами или неделями.

Оговаривается вопрос о передаче объекта долевого строительства застройщиком участнику долевого строительства. В соответствии с п.1 ст.8 ФЗ № 214, передача объекта долевого строительства осуществляется по подписываемому передаточному акту или иному документу о передаче. Передача объекта осуществляется не ранее, чем после получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. При этом после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию застройщик обязан передать договор не позднее предусмотренного договором срока. Подобный срок является для договора долевого участия существенным условием в силу упомянутого п. 4 ст.34 ФЗ № 214.

Застройщик не менее чем за месяц до наступления срока передачи объекта строительства или, если договором предусмотрен срок начала и передачи объекта долевого строительства – до наступления срока начала и передачи объекта, обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства и о готовности объекта к передаче. Участник долевого строительства, получивший сообщение о завершении строительства и готовности объекта к передаче, обязан приступить к принятию объекта в срок, предусмотренный договором, а если договором такой срок не предусмотрен - в течение 7 рабочих дней со дня получения сообщения.

ГАРАНТИИ, СВЯЗАННЫЕ С ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИЕЙ ДОГОВОРА, УСТУПКИ ПРАВ ПО ДОГОВОРУ, ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ.

В отличие от ранее действовавшего законодательства, Законом № 214-ФЗ установлено требование об обязательной государственной регистрации, как договора долевого участия, так и уступки прав требования по договору. Соответствующее требование было введено с целью не допустить практику так называемых «двойных продаж», существовавшую до принятия Закона № 214-ФЗ. Практика «двойных продаж» предполагала, что один и тот же объект недвижимости в строящемся здании мог быть продан двум или нескольким лицам. Требование о государственной регистрации договора долевого участия и уступки прав требования по договору если не исключает на сегодняшний день такую практику, то делает её достаточно мало распространенной.

Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве, а также уступки прав требования по договору осуществляется органами, осуществляющими гос. регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории регистрационного округа по месту нахождения строящегося дома (иного капитального объекта).

При этом в соответствии со ст. 25.1 ФЗ № 214-ФЗ на государственную регистрацию договора долевого участия, помимо прочих документов предоставляются также: а) разрешение на строительство; б) проектная декларация; в) план создаваемого объекта с указанием местоположения объекта и количества находящихся в составе объекта жилых и нежилых помещений.

Что касается государственной регистрации права собственности участника строительства на объект строительства, то такая регистрация осуществляется также органом по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на основании документов, подтверждающих факт постройки многоквартирного дома или иного здания: а) разрешения на ввод в объекта недвижимости в эксплуатацию; б) передаточного акта или иного документа о передаче объекта недвижимости. При этом разрешение на ввод объекта в эксплуатацию передается в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним в срок не позднее десяти рабочих дней после получения такого разрешения.

В практике защиты прав участников долевого строительства были нередки случаи, когда окончательное оформление прав собственности на объект долевого строительства затягивалось по тем или иным причинам по вине застройщика. В этом случае, чтобы защитить свои права, а также обеспечить своевременное оформление прав собственности на квартиру или иное помещение, участник долевого строительства вправе обратиться в суд за защитой своих прав с иском о признании права собственности на соответствующее помещение, указанное в договоре с застройщиком.

ГАРАНТИИ ПО КАЧЕСТВУ ОБЪЕКТА СТРОИТЕЛЬСТВА.

На основании п.1 ст.7 ФЗ № 214-ФЗ, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект, качество которого соответствует: а) условиям договора; б) требованиям технических регламентов; в) проектной документации; г) градостроительных регламентов.

Если же объект создан с отступлением от условий договора, которые привели к ухудшению его качества, то если иное не предусмотрено договором, участник строительства вправе потребовать от застройщика по своему выбору:

- безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

- соразмерного уменьшения цены договора;

- возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства и (или) не устранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок, участник строительства вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, а также потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов за пользования чужими денежными средствами. Условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными.

При этом установлен пятилетний гарантийный срок, в течение которого участник долевого строительства вправе предъявить требования по качеству объекта.

ОБЕСПЕЧЕНИЕ ИСПОЛНЕНИЯ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ ПО ДОГОВОРУ ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ.

С целью повышения гарантий прав вкладчиков по договору долевого участия, Законом вводятся способы обеспечения исполнения обязательства участников такого договора. В соответствии со ст. 12.1 ФЗ № 214 такими способами являются залог и поручительство. При этом как залогом, так и поручительством обеспечиваются: а) возврат денежных средств, внесенных участником долевого строительства; б) оплата участнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в качестве возмещения убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения (ненадлежащего исполнения) обязательства по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства.

ОБЕСПЕЧЕНИЕ ИСПОЛНЕНИЯ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ ПО ДОГОВОРУ ЗАЛОГОМ.

В соответствии со ст.13 ФЗ № 214, с момента государственной регистрации договора об участии в долевом строительстве у участников долевого строительства считается находящимися в залоге а) предоставленный для строительства земельный участок или права аренды этого земельного участка; б) строящийся (создаваемый) на этом объекте многоквартирный дом.

В случае, если было зарегистрировано право застройщика на объект незавершенного строительства, право залога участников долевого строительства распространяется на объект незавершенного строительства. Обязанность зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства возникает у застройщика в том случае, если имеются основания для обращения взыскания на «изначальный» предмет залога в виде земельного участка или права аренды земельного участка.

При уклонении застройщика от регистрации прав собственности на объект незавершенного строительства, гос. регистрация прав собственности осуществляется на основании решения суда, принятого по иску участника долевого строительства об обращении взыскания на предмет залога.

Если застройщиком зарегистрировано право собственности на жилые или нежилые помещения в объекте капитального строительства, строительство которых осуществлялось с привлечением средств долевых участников, то на подобные помещения также распространяется право залога участников долевого строительства.

ОБЕСПЕЧЕНИЕ ИСПОЛНЕНИЯ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ ЗАСТРОЙЩИКА ПОРУЧИТЕЛЬСТВОМ.

Кроме залога, законом № 214-ФЗ предусмотрен также такой способ обеспечения исполнения обязательств застройщика, как поручительство банка. Договор поручительства должен быть заключен до государственной регистрации договора долевого участия и в обязательном порядке должен содержать: а) условие о солидарной ответственности поручителя и застройщика по договору долевого участия в строительстве б) переход прав по договору поручительства к новому участнику долевого строительства в случае уступки прав требований по договору; в) срок действия поручительства, который должен быть не менее чем на 6 месяцев больше срока передачи объекта долевого участия в строительстве участнику строительства; г) ряд иных условий, направленных на защиту прав участников долевого строительства. При этом при прекращении поручительства ранее срока его действия застройщик и поручитель обязаны уведомить об этом участника строительства не позднее одного месяца до даты прекращения поручительства.

АДМИНИСТРАТИВНАЯ ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ЗА НАРУШЕНИЕ ТРЕБОВАНИЙ ЗАКОНА № 214-ФЗ.

Кроме предусмотренных законом гражданско-правовых гарантий прав вкладчиков законодательством вводятся также гарантии административно-правового характера, а также некоторые меры налогового характера, целью которых является стимулирование застройщиков привлекать денежные средства участников строительства на основании договора долевого участия, предусмотренного Законом №214-ФЗ.

Так, статьёй 25 ФЗ № 214-ФЗ устанавливается административная ответственность должностных лиц компаний-застройщиков и самих компаний-застройщиков за привлечение денежных средств для целей строительства многоквартирных домов лицом, не имеющим на это права в соответствии с законом. Так, в этом случае на должностных лиц налагается административный штраф в размере от ста пятидесяти до двухсот минимальных размеров оплаты труда, на юридических лиц - от четырех тысяч до пяти тысяч минимальных размеров оплаты труда.

Административная ответственность установлена также за опубликование в средствах массовой информации или размещение в сети Интернет проектной декларации, содержащей неполную или недостоверную информацию, а также предоставление участникам строительства неполной или недостоверной информации - на должностных лиц - в размере от ста до ста пятидесяти минимальных размеров оплаты труда, на юридических лиц - от трех тысяч до четырех тысяч минимальных размеров оплаты труда. Предусмотрены также и иные меры административной ответственности.

Что касается мер налогового стимулирования, целью которых является создание заинтересованности застройщиков в применении Закона № 214-ФЗ, то таковыми являются освобождение застройщика, работающего по договорам долевого участия, от уплаты НДС при привлечении денежных средств на основании договора долевого участия.

В целом, необходимо отметить, что действующее законодательство установило Законом № 214-ФЗ существенные гарантии прав участников строительства, однако, тем не менее, нередки случаи, когда застройщиком в целях «обхода» положений закона применяются различные «юридические» схемы, в обиходе получившие название «серых схем», когда по факту осуществляется привлечение денежных средств в строительство, которое оформляется, однако, иным, нежели заключение договора долевого участия способом, т.е. по сути, путем заключения притворных сделок или иными способами. В практике известны случаи применения т.н. вексельных схем, схем с использованием агентского договора или предварительного договора и ряда других. При этом, если вкладчик использует подобного рода схемы, защита его прав в случае возникновения проблем становится достаточно затруднительной, т.к. формально на такие отношения гарантии Закона № 214-ФЗ не распространяются. Тем не менее, при юридически грамотном, правильном подходе отстоять права участника долевого строительства в судебном порядке вполне реально.

С учетом вышесказанного хотелось бы рекомендовать всем, кто покупает квартиру в строящемся доме, пред согласием на какие-либо варианты и заключением каких-либо договоров, проконсультироваться с грамотным специалистом на предмет юридической защищенности при подписании договора и согласия на какие-либо схемы. Кроме того, сам Закон № 214-ФЗ содержит положения, позволяющие сторонам установить условия договора долевого участия в строительстве, исходя из их интересов; перед подписанием такого договора также необходимо проконсультироваться со специалистом, взяв с собой проект договора. Также не исключены случаи возникновения каких-либо проблемных ситуаций уже после заключения договора, в процессе взаимодействия с застройщиком. Также в этом случае советуем обратиться к юристу, для возможного решения вопроса путем переговоров с застройщиком или в судебном порядке, если для этого существуют правовые основания.

В агентстве недвижимости «Гильдия» работает юридический отдел, который оказывает полный спектр юридических услуг, связанных с недвижимостью, включая составление договоров купли-продажи, дарения, сопровождение сделок, в том числе приватизации жилых помещений, долевого участия в строительстве капитальных объектов, инвестирования строительства. По вопросам оказания юридических услуг обращайтесь по телефонам 8 (4912) 92-24-24.

Юридический отдел АН «ГИЛЬДИЯ».