Записаться на консультацию можно по тел. 8 (4912) 92-24-24; 8-910-900-91-19.

Приватизация жилищного фонда в Российской Федерации.

Что такое приватизация?

Приватизация жилищного фонда – бесплатная передача жилых помещений, находящихся в государственной или муниципальной собственности в собственность нанимателей и членов их семей, занимающих жилое помещение по договору социального найма.

Правовые последствия приватизации.

Переход жилого помещения из государственной или муниципальной собственности в собственность нанимателя и членов его семьи при приватизации означает прекращение договора социального найма в отношении занимаемого жилого помещения и возникновение права частной (как правило долевой) собственности нанимателя и членов его семьи на приватизированное жильё.

В юридическом смысле это означает возникновение для бывшего нанимателя возможности владеть, пользоваться и распоряжаться квартирой по своему собственному усмотрению, совершать с квартирой любые сделки (продавать, дарить, завещать и др.) и иные юридические действия. Наниматель (члены его семьи) не уплачивают квартплату, однако уплачивают налоги с принадлежащей им собственности.

Порядок приватизации жилого помещения.

Чтобы приватизировать жилое помещение, нанимателю необходимо обратиться в государственное или муниципальное учреждение, в ведении которого находится жилищный фонд социального использования с заявлением. В заявлении указываются все члены семьи нанимателя, в том числе несовершеннолетние. Государственное или муниципальное учреждение, в ведении которого находится жилищный фонд социального использования, принимает решение о приватизации квартиры в срок, не превышающий двух месяцев с момента обращения гражданина.

Приватизация квартиры оформляется договором передачи, в который включаются (в обязательном порядке) все несовершеннолетние, проживающие совместно с нанимателем. Это означает, что несовершеннолетние, проживающие в квартире совместно с нанимателем, в обязательном порядке становятся долевыми собственниками квартиры вместе с взрослыми гражданами (участниками приватизации).

Подобное положение было введено законом для защиты жилищных прав несовершеннолетних в 2005 году.

Не включение в договор передачи проживающих в квартире несовершеннолетних делает подобный договор ничтожным, как заключенный с нарушением требований закона, что дает право заинтересованным лицам обратиться в суд с иском о применении последствий недействительности договора на основании п.2 ст.166 ГК РФ

Договор передачи квартиры (жилого помещения) заключается в простой письменной форме, не требует нотариального удостоверения, при его заключении не взимается государственная пошлина, не уплачиваются налоги.

При этом гражданин имеет право приобрести в собственность бесплатно, в порядке приватизации, жилое помещение только один раз. Исключение делается только для несовершеннолетних, за которыми на основании ст. 11 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда» сохраняется право на повторную приватизацию после достижения совершеннолетия.

Варианты передачи жилого помещения в собственность в порядке приватизации.

Наиболее распространенным вариантом передачи жилья в собственность при приватизации является передача жилого помещения в общую собственность всех проживающих в квартире лиц, включая несовершеннолетних. Закон о приватизации в настоящее время не содержит положений, указывающих на то, в какую именно, долевую или совместную собственность, осуществляется подобная передача.

Ответ на этот вопрос дается в ГК РФ, указывающем в п. 3 ст. 244 ГК РФ, что в случае, если в законодательстве не предусмотрено, какая именно, долевая или совместная, собственность возникает, возникает долевая общая собственность.

Возникновение совместной общей собственности на жилое помещение в порядке приватизации было предусмотрено Законом до 31 мая 2001 г., однако после указанной даты в законодательство были внесены изменения, установившие возникновение долевой собственности в результате заключения договора передачи.

Одним из вариантов передачи жилья в собственность при приватизации является передача приватизируемой квартиры в собственность одного из совместно проживающих совершеннолетних граждан с письменного согласия других. При этом лица, давшие согласие на приватизацию, после регистрации права собственности в УФРС приобретают, по сути, права членов семьи собственника жилого помещения.

Недопустимость приватизации жилого помещения.

В законодательстве существует запрет на приватизацию ряда жилых помещений. Так, не допускается приватизация жилых помещений, в домах, находящихся

- в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков,

- служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных,

- находящийся в сельской местности жилищный фонд стационарных учреждений социальной защиты населения.

Собственники указанного жилищного фонда, за исключением общежитий и домов закрытых военных городков, или предприятия, за которыми закреплён соответствующий жилищный фонд, с согласия собственника, вправе принимать решения о приватизации закрепленного за ними жилого фонда, однако подобное решение принимается в одностороннем порядке, то есть в данном случае нельзя говорить о праве граждан на приватизацию жилья.

«Расприватизация» и недействительность договора передачи.

Вместе с понятием приватизации, закрепленном в законодательстве, в обиходе получил распространение термин «расприватизации». Речь идет о предусмотренном ст.9.1 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда» праве гражданина, приватизировавшего жильё, обратно передать жилое помещение в государственную или муниципальную собственность.

Так, гражданин, приватизировавший жилое помещение, если это помещение является для него единственным местом жительства, и свободно от обязательств, вправе передать его в государственную или муниципальную собственность, а соответствующие органы и учреждения обязаны принять указанное жильё и заключить с гражданином договор социального найма.

Таким образом, при соблюдении всех названных условий гражданин, приватизировавший жилье, имеет возможность снова заключить договор социального найма и стать нанимателем. При этом право приватизировать жильё повторно у него отсутствует.

Иначе обстоит дело при признании договора передачи недействительным (применении последствий недействительности ничтожного договора). Указанные действия осуществляются судом по иску лиц, перечисленных в законодательстве (признание договора недействительным), или иных заинтересованных лиц (применение последствий недействительности ничтожной сделки).

В этом случае договор не влечет каких-либо юридических последствий на основании п.1 и 2 ст. 167 ГК РФ, а его стороны возвращаются в первоначальное (существовавшее до заключения договора) положение. Это означает, что в отличие от расприватизации, при признании договора передачи недействительным или применении последствий его ничтожности, гражданин не утрачивает право приватизировать жильё повторно.

Временные ограничения приватизации.

Законом от 24 декабря 2004 г. № 189-ФЗ установлен срок, по истечении которого бесплатная передача жилья в собственность прекращается. Это 1 марта 2015 года. Предполагается, что после этой даты, бесплатной передачи жилья в собственность не будет, однако будет существовать возмездная (платная) приватизация, то есть, по сути, выкуп жилья гражданином и членами его семьи по установленным ценам у государства или муниципального образования.

В агентстве недвижимости «Гильдия» работает юридический отдел, который оказывает полный спектр юридических услуг, связанных с недвижимостью, включая составление договоров купли-продажи, дарения, сопровождение сделок, в том числе приватизации жилых помещений. По вопросам оказания юридических услуг просьба обращаться по телефону 8 (4912) 92-24-24.

Юридический отдел АН «Гильдия».