Договор долевого участия, который заключают между собой компания-застройщик и покупатель жилья в новостройке, является самым важным документом всей сделки. Именно в нём описывается, какое жильё и в какой срок обязуется предоставить застройщик, и именно с этим документом дольщик сможет обратиться в суд в случае каких-либо разногласий с продавцом недвижимости. Что же необходимо прописать в ДДУ?
Прежде всего, договор долевого участия должен содержать целый ряд условий, без которых этот документ могут счесть недействительным (если ситуация осложнится, и дело дойдёт до судебных разбирательств).
1. КТО У КОГО ПОКУПАЕТ?
В обязательном порядке в ДДУ должны быть указаны покупатель и продавец недвижимости (точное наименование компании, свидетельство о регистрации и внесении данных в ЕГРЮЛ), а также основание для заключения сделки – разрешительные документы застройщика на проведение строительных работ. Лучше всего, если подписывать договор от лица организации будет её генеральный директор – другим представителям компании разрешается визировать ДДУ только по доверенности, что может вызвать определённые трудности в случае судебных разбирательств.
2. О КВАРТИРЕ – В КРАСКАХ
Важно описать и объект договора, т.е. квартиру в новостройке, которую приобретает покупатель. В документе должен быть обозначен не только кадастровый номер участка, корпус, этаж, предварительный номер квартиры и кадастровый номер участка, но и ключевые характеристики жилья: общая площадь и количество жилых комнат. Дело в том, что после сдачи дома реальный метраж квартиры может оказаться больше или меньше того, что указан в ДДУ, на основании чего будет рассчитываться доплата или возврат средств. Также обратите внимание – в ДДУ должно быть указано, сдается квартира с отделкой или без нее. Если покупается квартира с чистовой отделкой, то в ДДУ следует включить её подробное описание вплоть до точных марок отделочных материалов.
Если жилой дом строится по индивидуальному (не типовому) проекту – к описанию квартиры стоит добавить описание здания: основные параметры, отделка, инженерное оборудование и т.д.
3. ДЕЛА ФИНАНСОВЫЕ: КОГДА, СКОЛЬКО, ПОЧЕМУ
В ДДУ должна быть указана фиксированная стоимость квартиры, которая складывается из цены за 1 кв. м, умноженной на общую площадь жилья. Также стоит прописать, что стоимость жилья может измениться только в одном случае: если фактическая площадь квартиры (по замерам БТИ) будет не совпадать с заявленной. При этом нужно помнить, что площадь лоджии и балкона обычно считается по понижающему коэффициенту (0,3 для балконов, 0,5 для лоджий), поскольку она не входит в общий жилой метраж квартиры. Впрочем, сегодня некоторые застройщики отступают от этого правила, считая лоджии полноценной частью жилой площади.
Помимо этого, в данном пункте ДДУ должна быть отражена сумма регулярных платежей при расчёте, сроки их внесения и штрафы за возможную просрочку. Кстати, о просрочках: будет нелишним обозначить в договоре, с какого момента обязательства покупателя перед застройщиком считаются исполненными. Лучше всего, если это будет момент внесения денег в банк, а не момент зачисления средств на счёт застройщика – это поможет покупателю избежать проблем, если платёж будет задержан по вине банковской организации.
Также очень важно уточнить, какие дополнительные затраты несет покупатель. Их сумма порой бывает очень весомой – например, к ним относится оплата регистрации ДДУ, а она в зависимости от объекта и строительной компании может составлять до 100 тыс. рублей.
К дополнительным затратам относятся и коммунальные платежи. Нередко покупателю приходится начинать оплату «коммуналки» сразу после сдачи дома в эксплуатацию, в то время как до получения ключей и тем более заселения может пройти до полугода, а иногда и больше. Чтобы избежать этого, покупателю следует настоять, что оплату коммунальных платежей он начнёт только после передачи жилья по акту.
Также в ДДУ должно быть указано, каким образом застройщик гарантирует покупателю выполнение своих обязательств. Это может быть поручительство банка либо страхование гражданской ответственности. В последнем случае сумма страховки должна быть не меньше той, что получается исходя из метража квартиры и средней цены за 1 кв. м жилья в этом сегменте рынка.
4. ДОРОГА ЛОЖКА К ОБЕДУ: СРОКИ И НЕУСТОЙКА
Не много найдётся таких покупателей, которые согласятся ждать свою квартиру годами – за это время и жизнь пройдёт, и деньги обесценятся. Поэтому при составлении ДДУ очень важно указать точный срок передачи квартиры, а также условия и размер выплаты неустойки, если жильё не будет передано вовремя.
Здесь следует обратить внимание на два ключевых момента. Во-первых, дата передачи квартиры и дата ввода здания в эксплуатацию – разные вещи. Первая прописывается в договоре и не может изменяться без согласования с покупателем. А что касается сроков сдачи дома в эксплуатацию, их застройщик назначает сам и может менять без каких-либо юридических последствий.
Во-вторых, важно, чтобы в ДДУ были указаны конкретные, не обтекаемые сроки передачи квартиры. Другими словами, не «в I квартале 2017 г.», а «не позднее 15.01.2017». При задержке передачи квартиры более чем на 2 месяца покупатель имеет право расторгнуть договор без суда – всего лишь письменно сообщив об этом строительной компании.
5. ГАРАНТИИ СЧАСТЛИВОГО НОВОСЕЛЬЯ
По закону, гарантия на квартиру от застройщика должна составлять минимум 5 лет. На инженерно-технические сооружения и оборудование дается гарантия от 3 лет. В течение этого периода застройщик несет полную ответственность за появившиеся дефекты (если они не возникли по вине покупателя).
Есть и другие пункты, которые стоит указать в ДДУ. Сюда могут относиться условия изменения и расторжения договора, порядок уступки прав на жильё, нюансы оплаты (например, в стоимость квартиры может не входить цена входных дверей или оконных рам, которые будут оплачиваться отдельно).
И ещё один важный момент. Заключая договор долевого участия, следует убедиться, что его предметом является передача объекта недвижимости в установленный срок. Именно на такой вид сделок распространяется действие 214-ФЗ, следовательно, у покупателя будет возможность защитить себя через суд. Другие виды договоров – предварительный договор купли-продажи (ПДКП), договор инвестирования или совместного финансирования строительства не дают возможности рассчитывать на помощь закона. О том, какие сегодня существуют «серые» способы продажи жилья на первичном рынке, читайте в нашем материале «Схемы приобретения квартиры в новостройке».